Você provavelmente está sofrendo interferência de outros roteadores na área circundante. Você só obtém uma boa velocidade se o seu roteador ultrapassar todos os sinais na área, o que acontece quando você está fisicamente próximo a ele (a intensidade do sinal utilizável em áreas ocupadas diminui exponencialmente com um expoente de 4 a 6 (source )). Então você pode ter um bom sinal, mas há muita interferência para que qualquer dado utilizável seja transmitido sem interrupções.
Você seria melhor usando um canal WiFi não utilizado, especialmente na banda de 5 GHz (já que geralmente é menos lotado e há mais largura de banda alocada para essa banda). Uma ferramenta analisadora WiFi poderia ajudá-lo a encontrar um canal não utilizado.
Se isso falhar, alguns pontos de acesso têm tecnologia para lidar com a interferência (Cisco CleanAir), mas isso pode ser muito caro.